マンション購入の資金計画を立てる際に、忘れてはいけないのが諸費用です。
ついつい物件価格にばかり気をとられてしまいますが、数千万のお買い物となると諸費用も数百万単位で必要になるんです。
今回は、マンションを買うなら絶対に知っておきたい諸費用についてお話しします！
諸費用っていくらかかるの？
中古マンション購入の諸費用は、物件購入価格の7～10％が目安とされています。
3000万円の物件を購入するなら、210～300万円かかるということ。
金額に幅があるのは、物件やローンの借入額などによって変動するためです。
物件価格の10％を目安にしておくと「思っていたより高かった！」と支払い時にあわてることがなく安心ですね。
諸費用の内訳を教えて！
諸費用の内訳は次の通りです。
登記料
不動産の登記をするには、税金がかかります（登記登録免許税といいます）。
個人的に「こんなことにも税金がかかるの？」と思いましたが、「これは〇〇さんの家です」と国に証明してもらい、トラブルを防ぐための手数料として必要なのかなと思います。
マンション購入で発生する登記料には、
- 所有権の登記費用（“登記登録免許税”という税金です）
- 抵当権の登記費用（こちらも税金）
- 司法書士への報酬
があります。
①所有権移転登記費用
売主から買主へ所有権を移転するために必要なお金です。
建物と土地それぞれにかかります。
＜計算式＞
建物・土地ともに、固定資産税評価額×2％
（※適用要件を満たす場合、2022年3月31日まで建物は0.3％、土地は1.5％の軽減税率が適用されます。）
②抵当権設定登記費用
住宅ローンの抵当権を設定するために必要なお金です（住宅ローンを使わない場合はかかりません）。
借入額によって金額が異なります。
＜計算式＞
住宅ローン借入額×0.4％
（※適用要件を満たす場合、2022年3月31日まで軽減税率0.1％が適用されます。）
③登記手数料
登記の手続きをする司法書士へ支払う報酬です。
依頼する司法書士や内容によって異なりますが、15万円ほどかかります。
仲介手数料
仲介会社へ支払う手数料です。
売主から直接購入する場合、仲介手数料はかかりません。
＜計算式＞
物件価格×3％＋6万円＋消費税
（※仲介手数料の上限額です。仲介会社によって金額が異なります。）
固定資産税等精算金
固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日に不動産を所有している人にかかる税金です。
引き渡し日を起点に買主と売主で日割り精算し、引き渡し日からその年の12月31日までに相当する金額を支払います。
管理費等清算金
マンションの管理費と修繕積立金は、マンションの維持・管理をしていくために必要なお金です。
引き渡し日を起点に日割り折半した引き渡し月の分と翌月分の管理費・修繕積立金を支払います（管理会社の手続きの都合上）。
契約時印紙代
売買契約書に必要な収入印紙代です。
物件価格により必要な印紙が変わります。
＜物件価格ごとの印紙税＞
・1,000万円超－5,000万円以下 ：1万円
・5,000万円超－1億円以下 ：3万円
・1億円超－5億円以下 ：6万円
金銭消費賃借契約印紙代
金銭消費賃借契約とは、住宅ローン借り入れの際に銀行と結ぶ契約のことで、この契約書にも印紙が必要です。
借入額により金額が異なります。
＜借入額ごとの印紙税＞
・100万円超－500万円以下 ：2,000円
・500万円超－1,000万円以下 ：1万円
・1,000万円超－5,000万円以下 ：2万円
・5,000万円超－１億円以下 ：6万円
・1億円超－5億円以下 ：10万円
ローン事務手数料
保証会社との契約手続きにかかる手数料です。
銀行によって価格が異なります。
事務手数料＋融資手数料、事務手数料＋保証料、融資手数料のみ、事務手数料のみなど、銀行によって必要な手数料が異なります。
保証料または融資手数料
保証料と融資手数料、呼び方はちがいますが、2つは同じような役割をもっています。
保証料か融資手数料か決まっている銀行とどちらか選べる銀行があります。
保証料
保証料は、借主からの返済が滞った場合に、銀行が保証会社から返済を受けられるよう保証するためのお金です（返済先が銀行から保証会社に変わるだけで、返済義務がなくなるわけではありません）。
支払い方法には、一括払いタイプと分割払いタイプがあります。
一括の場合は契約時に全額を支払い、分割の場合は保証料分を上乗せした金利が適用されます。
・繰り上げ返済を予定しているなら一括払いタイプ
・諸費用を抑えたいなら分割払いタイプ
がオススメなんていいますが、一概にそうともいえません。
繰り上げ返済の額や諸費用も借り入れできるかなど、個人や銀行の条件次第でオススメのタイプを選んでもメリットを得られないケースがあるからです。
融資手数料
融資手数料とは、住宅ローンの融資実行までに必要な事務手続きなどにかかる手数料のことです。
しかし、お金の役割は保証料と同じ。
金額は借入額の〇％など、借入額によって変わる場合と借入額に関係なく一律いくらと決まっている場合があります。
都市銀行では、借入額×2.2％で計算することがほとんどです。
契約時に一括支払いが必要ですが、保証料型に比べて適用金利が安いというメリットがあります。
火災保険料
住宅ローンを契約するには火災保険の加入が必要なため、購入時の諸費用として支払いが発生します。
どこかに加入していればよいので、銀行提携の火災保険でも、自分で調べた火災保険に加入してもOKです。
加入する保険会社や物件の広さ、補償内容によって価格は異なります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。
いくら払うかは固定資産税評価額をもとに計算されるため、物件によって異なります。
購入から半年ほどで、支払いの通知が届きます。
「1982（昭和57）年1月1日以降に新築された物件」などの諸条件を満たす場合、軽減措置が適用されて0円になることが多いです。
ほかにもかかる費用はある？
物件や個人の条件によって、次のような費用が別途かかります。
適合証明取得代
適合証明書には「フラット35用の適合証明書」と「耐震基準適合証明書」の2種類があります。
内容が異なるので、目的に合わせて必要なものを取得しましょう。
①フラット35用の適合証明書
フラット35の利用には、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす物件でなければいけません。
この技術基準を満たしていることを検査機関が検査し、証明した書類が適合証明書です。
取得費用は、新耐震物件の場合55,000円、旧耐震物件の場合66,000円かかります。
②耐震基準適合証明書
住宅ローン減税や登記登録免許税、不動産取得税の減税を受けるために必要な適合証明書です。
＜取得が必要な場合＞
・住宅ローン減税 ：築25年以上で新耐震基準を満たす物件
・登記登録免許税の減税：築25年以上で新耐震基準を満たす物件
・不動産取得税の減税 ：1981年12月31日以前に建てられた物件でかつ、耐震基準適合証明書が取得できる物件
※ほかにも諸条件を満たす必要があります。
取得費用は1部16,500円で、1つの減税を受けるごとに1部必要です。
既存住宅売買瑕疵保険調査費
既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入するための調査費用で、すまい給付金の申請を行う際に必要です。
検査費用は物件の広さにより、価格が異なります。
すまい給付金は、消費税増税にともなう住宅購入者の負担を軽くするための施策で、収入に応じて最大50万円が給付されます。
（※2021年11月30日までに契約完了した住宅が対象です。）
既存住宅売買瑕疵保険の保証書は、登録免許税軽減・住宅ローン控除・不動産取得税軽減の申請書類としても利用できます。
＜そもそも既存住宅売買瑕疵保険って？＞
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を購入する際の検査と保証をセットにした保険です。
- 加入時に検査があり、住宅の安全性が確認できる
- 万が一売主である業者が倒産した場合も、保険で補修費用が支払われる
といったメリットがあります。
すまい給付金の目的以外でも「正しく施工されたか第三者にチェックしてほしい」「物件は気に入ったけど、売主業者に不安を感じる」という場合には、利用を検討してもいいかもしれません。
引き渡し後は加入できないため、利用する場合は売買契約時に売主または仲介会社へ伝えましょう。
また、実際に瑕疵保険へ加入するのは、売主業者です。
住宅瑕疵担保責任保険法人に事業者登録した業者でないと加入できないため、ご注意ください。
【まとめ】諸費用も含めた資金計画を！
数百万単位で必要になる諸費用。
自己資金が少なめの場合、住宅ローンの借入額にも影響してきます。
資金計画は、必ず諸費用も含めた金額で立てましょう。
費用が増えるだけでなく、減税申請のために必要な書類もあります。
希望する物件にはどんな諸費用がかかるのか、早めに調べておいてくださいね！
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